Scadenza del Contratto di Locazione Commerciale

Il contratto di locazione commerciale (in francese bail commercial) ha una durata minima di nove anni oltre la quale il contratto prosegue per una durata indeterminata finché non viene ufficialmente disdetto con un preavviso di almeno sei mesi. La disdetta può essere notificata dal locatore o dal conduttore e contenere, se è il caso, una richiesta di rinnovo del contratto per un’ulteriore durata di almeno nove anni.

Le disdette del conduttore vanno notificate tramite ufficiale giudiziario o tramite lettera raccomandata e quelle del locatore unicamente tramite ufficiale giudiziario.

Le regole presentate di seguito si applicano ai locatori e conduttori persone giuridiche.

1. DISDETTA SU INIZIATIVA DEL LOCATORE

Al termine del contratto di locazione, il locatore può prendere l’iniziativa della disdetta per recuperare il locale o per ottenerne il rinnovo del contratto.

1.1      Disdetta per recuperare il locale: indennità di sfratto

Il locatore che vuole porre fine alla locazione deve offrire un’indennità di sfratto al conduttore, a meno che quest’ultimo non sia privato di tale indennità a causa di gravi inadempimenti o perché non è tutelato dalla specifica normativa sui contratti di locazione commerciale (ad esempio, in caso di mancata registrazione del locale presso il registro delle imprese).

L’importo dell’indennità di sfratto dipende dalla possibilità per il conduttore di trasferire o meno l’attività. Se non è trasferibile, l’indennità di sfratto è pari al valore dell’azienda, oltre a eventuali indennizzi accessori per i danni commerciali e l’eventuale perdita di merce per esempio. Nel caso contrario, l’indennità di sfratto è essenzialmente pari al costo di trasferimento dell’azienda, ossia ai costi di trasloco più l’eventuale key money da pagare per il nuovo locale.

In assenza di disposizioni di legge sul metodo di calcolo dell’indennità di sfratto, le parti ricorrono spesso a esperti specializzati per determinarne l’importo.

Se le parti non riescono a mettersi d’accordo, il conduttore deve rivolgersi al giudice entro due anni dalla data di disdetta, a pena di prescrizione.

Il conduttore può rimanere nel locale fino al completo pagamento dell’indennità di sfratto.

1.2     Disdetta con offerta di rinnovo: nuovo canone locativo

Quando il locatore notifica una disdetta con offerta di rinnovo del contratto di locazione commerciale, propone di solito il pagamento di un nuovo canone di locazione, fermo restando gli altri termini e condizioni del contratto.

• Accettazione dell’offerta di rinnovo del contratto

Se il conduttore accetta l’offerta, il contratto viene rinnovato agli stessi termini e condizioni, salvo per quanto riguarda l’applicazione del nuovo canone di locazione, l’adeguamento del deposito cauzionale e l’adeguamento degli acconti sulle spese.

• Accettazione del rinnovo ma non del nuovo canone

Se il conduttore accetta il rinnovo ma allo stesso tempo contesta il canone proposto, iniziano delle trattative che, in caso di mancato accordo, possono sfociare in una controversia davanti al giudice degli affitti commerciali

Il giudice deve essere adito entro due anni dalla disdetta per evitare la prescrizione.

Le parti ricorrono spesso a perizie private per determinare l’aumento del canone di locazione. In tal modo, le parti rafforzano le loro argomentazioni al fine di raggiungere un accordo amichevole o convincere il giudice che le loro richieste sono fondate.

Il locatore cerca di giustificare il nuovo canone di locazione sulla base dei cambiamenti dei criteri di commercialità del locale (ad esempio, la posizione privilegiata e la qualità del locale, i prezzi attualmente praticati, il miglioramento dei trasporti pubblici, la presenza di nuovi marchi nelle vicinanze che favoriscono l’afflusso di clienti, ecc.).

Il conduttore cerca invece di dimostrare che non si sono verificati cambiamenti significativi nel quartiere o che alcuni fattori hanno avuto un impatto negativo sulla sua attività (ad esempio, la presenza di cantieri importanti nelle vicinanze o di lavori che il locatore doveva eseguire ma che non sono stati realizzati).

Le parti possono rinunciare al rinnovo del contratto di locazione commerciale fino al raggiungimento di un accordo sul canone di locazione, oppure entro un mese dalla notifica della decisione del giudice che stabilisce il nuovo canone.

• Rifiuto del rinnovo del contratto e casi assimilati

Il conduttore che rifiuta il rinnovo del contratto può rimanere nel locale pagando un’indennità di occupazione, fino quando il locatore non gli paga l’indennità di sfratto.

In assenza di accettazione espressa del rinnovo del contratto proposto dal locatore, il conduttore è reputato averlo rifiutato.

Se il conduttore accetta il principio del rinnovo del contratto ma chiede una modifica sostanziale rispetto al precedente contratto, l’accettazione del rinnovo non è valida e il contratto non viene rinnovato.

1.3 Indennità di occupazione

Alla scadenza del contratto di locazione commerciale e durante la procedura di fissazione del canone di rinnovo o dell’indennità di sfratto, il conduttore è tenuto a versare al locatore un’indennità di occupazione spesso pari all’ultimo canone pagato.

Se il giudice stabilisce un importo diverso per l’indennità di occupazione, la sua decisione ha effetto retroattivo e il conduttore deve pagare la differenza tra i due importi in caso di aumento.

L’indennità di occupazione dovuta in attesa del pagamento dell’indennità di sfratto è in linea generale pari all’ultimo canone pagato, al netto di un’indennità di precarietà che solitamente si attesta al 10% del valore locativo, ma che può raggiungere il 30%.

2. DISDETTA SU INIZIATIVA DEL CONDUTTORE

Il conduttore ha, anche lui, la possibilità di notificare al locatore una disdetta per mettere fine alla locazione o chiedere di rinnovare il contratto.

Le regole che disciplinano la disdetta o la richiesta di rinnovo dipendono dal momento in cui il conduttore decide di notificare la sua decisione, cioè prima o dopo la scadenza del contratto.

2.1 Disdetta con effetto alla scadenza del contratto

Il conduttore può notificare una disdetta al locatore in anticipo rispetto al termine del contratto di locazione, rispettando il preavviso di legge di sei mesi o qualsiasi altro preavviso più lungo previsto contrattualmente. La disdetta non richiede alcuna motivazione ma deve essere notificata per la scadenza contrattuale.

2.2 Disdetta con effetto durante la proroga del contratto

In assenza di disdetta per la scadenza contrattuale, il contratto di locazione viene tacitamente prorogato agli stessi termini e condizioni per una durata indeterminata.

Per risolvere il contratto di locazione prorogato, il conduttore deve notificare al locatore la sua decisione con un preavviso di almeno sei mesi per l’ultimo giorno del trimestre civile corrente.

Se la durata complessiva del contratto tacitamente prorogato supera i dodici anni, la regola del tetto massimo per la determinazione del nuovo canone locativo non è applicabile.

2.3 Disdetta con richiesta di rinnovo

Il conduttore può sollecitare il rinnovo del contratto di locazione presentando con la disdetta una richiesta di rinnovo del contratto.

La disdetta con richiesta di rinnovo deve essere notificata con lettera raccomandata con avviso di ricevimento o tramite ufficiale giudiziario nel rispetto dei preavvisi sopramenzionati.

Se il locatore accetta, il rinnovo diventa effettivo il giorno successivo alla scadenza del contratto di locazione oppure, nel caso di proroga del contratto di locazione iniziale, il giorno successivo all’ultimo giorno del trimestre civile in corso alla data di scadenza del periodo di preavviso.

Se il locatore non accetta la richiesta, è tenuto a comunicare la sua decisione specificandone i motivi al conduttore tramite ufficiale giudiziario entro tre mesi.

In caso di rifiuto ingiustificato, il locatore è tenuto a pagare al conduttore l’indennità di sfratto sopramenzionata.

Se il locatore invece non risponde alla richiesta di rinnovo del contratto di locazione entro tre mesi, si presume che abbia accettato il principio del rinnovo.

Quando il locatore risponde favorevolmente alla richiesta del conduttore, coglie in generale l’occasione per proporre un nuovo canone locativo.

In caso di disaccordo sull’importo del nuovo canone, si applicano le regole menzionate sopra (vedi paragrafo 1.2).