Revisione del canone di locazione commerciale

Su richiesta del locatore o del conduttore, il canone di locazione può essere rivalutato ogni tre anni per essere adeguato al valore locativo. Si tratta di un diritto di ordine pubblico al quale le parti non possono derogare. (articolo L. 145-33 e seguenti del codice di commercio)

Procedura di revisione triennale

La richiesta di revisione è presentata dal locatore o dal conduttore almeno tre anni dopo la data di entrata in vigore o di rinnovo del contratto di locazione. La revisione del canone di locazione ha effetto a partire dalla data della richiesta di revisione. 

Nuove richieste di revisione possono essere presentate ogni tre anni a partire dal giorno in cui il nuovo canone di locazione è applicabile.

L’andamento degli indici determinerà se conviene a una delle parti chiedere una revisione al rialzo o al ribasso del canone locativo. La revisione non è automatica. Deve essere richiesta tramite ufficiale giudiziario o lettera raccomandata con ricevuta di ritorno. A pena di nullità, deve specificare l’importo del canone richiesto o offerto.

In mancanza di accordo tra le parti, il giudice competente in materia di canoni locativi fissa l’importo del nuovo canone. L’azione legale per la fissazione del canone si prescrive in due anni. 

Importo del canone oggetto della revisione triennale

L’aumento o la diminuzione del canone conseguente a una revisione triennale non può superare la variazione dell’indice trimestrale degli affitti commerciali (ILC) o dell’indice trimestrale degli affitti delle attività terziarie (ILAT) indicato nel contratto di locazione, intervenuta dall’ultima fissazione amichevole o giudiziaria del canone locativo.

Tuttavia, questa limitazione non si applica nell’ipotesi in cui si dimostra l’esistenza di una modifica sostanziale dei fattori locali di commerciabilità che abbia comportato di per sé una variazione superiore al dieci per cento del valore locativo. La variazione del canone che ne deriva non può comportare aumenti superiori, per un anno, al dieci per cento del canone pagato nel corso dell’anno precedente.

In nessun caso per il calcolo del valore locativo, si tiene conto degli investimenti del conduttore né delle plusvalenze o minusvalenze risultanti dalla sua gestione durante la durata del contratto di locazione in corso.

Il ricorso preventivo a un perito è spesso necessario per dimostrare il valore locativo e la sua variazione superiore al dieci per cento. 

Specifica revisione del canone in presenza di una clausola di scala mobile

Il contratto di locazione può contenere una clausola di scala mobile che prevede la variazione del canone locativo ogni anno, in funzione dell’indice di riferimento, scelto dalle parti tra l’indice delle attività terziarie (ILAT) o l’indice dei canoni di affitto commerciali (ILC).

In presenza di una tale clausola, la revisione può essere richiesta da una delle due parti ogni volta che, in base a tale clausola, il canone di locazione risulta aumentato o diminuito di oltre un quarto. In mancanza di accordo tra le parti, il giudice fissa il canone di locazione al valore locativo alla data della richiesta.

Tuttavia, la variazione del canone di locazione derivante da tale revisione non può comportare aumenti superiori al dieci per cento del canone di locazione pagato nell’anno precedente. 

In presenza di una scala mobile, le parti possono quindi scegliere se richiedere questa specifica revisione o la revisione triennale.

Assenza di revisione del canone in presenza di una clausola di ricavi 

In presenza di una clausola che prevede la variazione del canone di locazione in funzione del fatturato del conduttore (clausola di ricavi), il canone di locazione non è soggetto a revisione. La fissazione del canone di locazione in presenza di una tale clausola è regolata esclusivamente dall’accordo tra le parti.