Estensione dell’attività prevista dal contratto di locazione

Il conduttore non può svolgere nei locali un’attività diversa da quella prevista nella clausola di destinazione del contratto di locazione commerciale, senza il previo consenso scritto del locatore da formalizzare in un emendamento scritto al contratto.

Il legislatore autorizza tuttavia il locatore ad aggiungere alle attività previste dal contratto di locazione attività connesse o complementari, rispettando una procedura specifica, denominata procedura di despecializzazione parziale, o ancora a cambiare attività nell’ambito di una procedura denominata despecializzazione totale.

Clausola di destinazione d’uso ampia

Quando il contratto di locazione contiene una clausola di destinazione ampia, il locatore non è, salvo stipulazione contraria, obbligato a utilizzare i locali per tutti gli usi previsti dal contratto. Ha la possibilità di intraprendere solo una delle attività autorizzate. In tal caso, il fatto di cambiare attività in un secondo momento, nel rispetto della clausola di destinazione contrattuale originaria, non comporta alcuna modifica del contratto di locazione e non richiede autorizzazioni specifiche.

Attività accessorie cosiddette incluse

Se il contratto di locazione non prevede l’attività intrapresa dal locatore, ma è possibile sostenere che tale attività sia inclusa nell’attività contrattuale in virtù dell’evoluzione degli usi, il locatore potrà intraprendere tale attività senza dover ricorrere alla procedura di despecializzazione. Spetta ai giudici di merito ricercare gli usi commerciali al fine di determinare se l’attività sia inclusa o meno.

Ad esempio, è stato giudicato che la vendita di quiche, croque-monsieur e pizze sarebbe inerente alla concezione moderna dell’attività autorizzata di panetteria-pasticceria.

Accordo del conduttore per modificare la destinazione del contratto di locazione

Il conduttore che desidera praticare una nuova attività nei locali affittati o vendervi nuovi prodotti non previsti dal contratto di locazione può richiederne l’autorizzazione del locatore. Quest’ultimo è libero di accettare o rifiutare.

In caso di modifiche significative alla clausola di destinazione d’uso, il locatore potrà richiedere il pagamento di un indennizzo o un aumento del canone di locazione in cambio del proprio consenso, oltre alla fissazione del canone al valore locativo al momento del rinnovo del contratto di locazione.

Procedura di despecializzazione parziale per attività connesse o complementari

Il locatario può notificare al conduttore la sua intenzione di aggiungere un’attività connessa o complementare a quella già prevista nel contratto di locazione, mediante atto extragiudiziale o lettera raccomandata con ricevuta di ritorno, indicando la nuova attività che intende svolgere (articoli L. 145-47 e L. 145-55 del codice di commercio).

Da tale notifica, il conduttore dispone di due mesi, pena la decadenza, per comunicare al locatario se contesta la natura connessa o complementare di tali attività. Il silenzio vale accettazione.

In caso di contestazione da parte del conduttore, il locatore non può svolgere l’attività prevista. Il tribunale giudiziario adito decide se l’attività è o meno connessa o complementare a quella prevista da contratto tenendo conto della natura dell’attività principale, dell’evoluzione degli usi commerciali e della coerenza della nuova attività con quella iniziale, nonché, più recentemente, della soddisfazione delle esigenze dei consumatori.

Si considera che:

• la connessione risulta dallo stretto rapporto tra due attività e che il legame di connessione presuppone una somiglianza o una dipendenza dei prodotti e dei metodi di lavoro;

• la complementarità esiste quando una nuova attività è necessaria per un migliore praticare dell’attività originaria; il legame di complementarità si intende come nuove attività accessorie suscettibili di favorire lo sviluppo di quelle già praticate senza modificarne la natura.

Ad esempio, l’attività di parrucchiere per uomini è stata giudicata connessa e complementare a quella per donne (Parigi, 27 febbraio 2013). Per contro, l’attività di prêt-à-porter per bambini non è stata considerata accessoria o complementare all’attività di cosmetica e profumeria (Civ. 16, 20 marzo 2025).

Se la despecializzazione ha comportato una modifica del valore locativo dei locali, è possibile che venga richiesto un aumento dell’affitto in occasione della prossima revisione triennale.

In caso di ricorso al giudice per fissare il nuovo canone locativo, il locatario potrà, in qualsiasi momento e fino alla scadenza di un termine di quindici giorni dalla data in cui la decisione del giudice che fissa un nuovo canone di locazione è passata in giudicato, rinunciare alla sua richiesta di aggiunta della nuova attività, notificandolo al conduttore con atto extragiudiziale o con lettera raccomandata con richiesta di ricevuta di ritorno.

Quando il locatore è oggetto di una procedura di salvaguardia, di risanamento o di liquidazione giudiziaria, possono essere applicate norme specifiche di despecializzazione del contratto di locazione.

Sanzioni applicabili

In caso di esercizio nei locali affittati di un’attività non autorizzata o senza rispettare la procedura di despecializzazione parziale, la sanzione applicabile è in particolare la risoluzione del contratto di locazione o la perdita del diritto al rinnovo del contratto stesso, oltre al possibile risarcimento danni.

Nel caso in cui il conduttore intenda applicare la clausola risolutiva espressa, le violazioni dovranno essere precedute da un’ingiunzione ad adempiere notificata tramite ufficiale giudiziaria e la sanzione sarà applicabile solo se la violazione è continuata dopo il termine di un mese.

Nel caso in cui il conduttore richieda la risoluzione giudiziaria del contratto di locazione o rifiuti il rinnovo del contratto, la pronuncia della sanzione sarà soggetta alla valutazione della gravità dell’infrazione da parte dei giudici.

Il conduttore potrà evitare la sanzione solo se dimostra che l’attività è inclusa nella destinazione contrattuale e che ha quindi praticato la nuova attività nel rispetto della destinazione contrattuale.

La semplice conoscenza da parte del conduttore del cambiamento di destinazione senza autorizzazione non è sufficiente a caratterizzare una rinuncia da parte sua a fare valere successivamente i suoi diritti.

Data la mancanza di precisione dei criteri caratteristici delle attività accessorie (incluse), connesse o complementari, è opportuno che il locatore sia prudente. Il fatto che la nuova attività intrapresa generi un fatturato molto modesto o che si tratti di un’attività accessoria tra le altre non esclude necessariamente il rischio di sanzioni.