In Francia, il contratto di locazione commerciale è utilizzato per la locazione di locali o immobili adibiti all’esercizio di attività commerciali o artigianali. La durata minima del contratto è di nove anni, al termine dei quali, il conduttore può chiederne il rinnovo. In tal caso, la determinazione del canone è regolamentata. In mancanza di rinnovo, il conduttore ha diritto al versamento di un’indennità.
Il contratto di locazione commerciale obbedisce a una complessa regolamentazione che comprende, oltre alle disposizioni legali del codice civile francese sui contratti di locazione in generale, una specifica normativa chiamata « statut des baux commerciaux » a tutela del conduttore, inclusa nel codice di commercio francese.
Lo scopo della presente è di esporre a grandi linee il regime applicabile ai contratti di locazione commerciale in Francia.
Attività aziendale
Il contratto prevede l’attività che il conduttore può svolgere nel locale.
Solitamente, il locatore cerca di limitarla e il conduttore di ampliarla.
Si raccomanda di controllare che il regolamento di comproprietà e le regole di urbanistica prevedano la possibilità di svolgere nel locale l’attività commerciale prevista.
Durata e rinnovo
Il contratto è sottoscritto per una durata minima di nove anni, salvo nel caso di contratti stagionali, precari, o soggetti a una regolamentazione in deroga la cui durata non può superare un totale di tre anni.
Il conduttore può disdire il contratto ogni tre anni, mentre il locatore lo può fare solo per alcune determinate ragioni, ad esempio per ricostruire o sopraelevare l’immobile.
Nei contratti di locazione di durata superiore a nove anni e nei contratti di locazione di locali destinati a un unico utilizzo (cinema, albergo, …), ad uso esclusivo di uffici o ad uso di stoccaggio (articolo 231 ter. III.3° del Codice delle Imposte francese), è possibile escludere la facoltà di disdetta triennale del conduttore.
Il contratto di locazione non prende automaticamente fine al suo termine. Prende fine con una disdetta o una richiesta di rinnovo del contratto che deve essere effettuata tramite un ufficiale giudiziario o con lettera raccomandata con ricevuta di ritorno con un preavviso minimo di sei mesi, salvo eventuali diversi accordi contrattuali.
In assenza di tale notifica, il contratto rimane in vigore alla scadenza per una durata indeterminata finché il conduttore o il locatore non disdicano il contratto o ne chiedano il rinnovo.
Indennità in caso di rifiuto del locatore di rinnovare il contratto
Il locatore che rifiuta di rinnovare il contratto deve versare al conduttore un’indennità il cui importo è pari al danno causato dal mancato rinnovo del contratto.
L’indennità è spesso pari al valore dell’azienda svolta nel locale, oltre alcune spese.
Se il locatore riesce a dimostrare che il danno effettivamente causato al conduttore è minore come, ad esempio, nel caso in cui l’azienda possa essere trasferita in un altro locale, l’importo dell’indennità può essere ridotto.
In assenza di disposizioni legali precise sul metodo di calcolo dell’indennità, le parti ricorrono spesso a un esperto.
Il conduttore perde il diritto al rinnovo del contratto o al pagamento dell’indennità:
- se non è proprietario dell’azienda la cui attività è svolta nel locale (rischio in caso di sub-locazioni),
- in caso di interruzione dell’attività aziendale durante gli ultimi tre anni (salvo alcune eccezioni previste dalla legge),
- se il locale e l’attività svolta nel locale non sono registrati a suo nome presso il registro del commercio e delle imprese,
- in caso di grave inadempimento.
Canone di affitto
Canone iniziale
L’importo iniziale del canone di affitto e i termini di pagamento sono liberamente concordati dalle parti.
Il canone è teoricamente pari al valore locativo e il pagamento avviene spesso trimestralmente.
Il locatore può inoltre ottenere il pagamento di un canone di entrata.
Revisione triennale
La legge prevede una revisione triennale del canone in modo che rimanga pari al valore locativo.
Tuttavia, la maggiorazione o la diminuzione del canone non deve eccedere la variazione dell’indice di riferimento indicato nel contratto, salvo nell’ipotesi di una modifica delle caratteristiche commerciali della zona (modification des facteurs locaux de commercialité) che giustificano una variazione superiore al dieci per cento del valore locativo, ad esempio in caso di apertura di una nuova linea metropolitana nella zona del locale.
Le parti devono necessariamente indicare nel contratto l’indice di riferimento scegliendolo tra l’indice delle attività terziarie (Indice des loyers des activités tertiaires – ILAT) o l’indice dei canoni di affitto commerciali (Indice des loyers commerciaux – ILC).
Indicizzazione convenzionale del canone di affitto e revisione del canone
Le parti possono prevedere l’indicizzazione annuale del canone di affitto sulla base di un indice in relazione alla tipologia del contratto che può essere diverso dal suddetto indice di riferimento (ad esempio l’Indice du coût de la construction des immeubles à usage d’habitation – ICC).
Tuttavia, se per effetto dell’indicizzazione convenzionale, il canone varia del venticinque per cento (in difetto o in eccesso), è possibile chiederne la revisione.
In tal caso, il giudice fissa il canone in base al valore locativo e prevede, se è il caso, un aumento graduale del canone.
Canone del contratto rinnovato
In caso di rinnovo del contratto, il canone deve teoricamente corrispondere al valore locativo.
Tuttavia, se il rinnovo viene chiesto entro il dodicesimo anno di esecuzione del contratto, la determinazione del canone del contratto rinnovato è limitata da un tetto massimo al di là del quale il canone non può aumentare.
Tale tetto massimo è determinato in applicazione dell’indice ILAT o ILC indicato nel contratto.
È consentito superarlo nel caso in cui il contratto di locazione abbia una durata superiore a nove anni o se i fattori che determinano il valore locativo hanno subito cambiamenti significativi dovuti, ad esempio, a modifiche:
- delle caratteristiche e dell’utilizzo dei locali (a seguito di lavori effettuati durante la locazione, ad esempio)
- degli impegni rispettivi delle parti (come un aumento significativo dell’imposta fondiaria, ad esempio),
- delle caratteristiche commerciali della zona.
La regola del tetto massimo non si applica per la locazione di locali ad uso esclusivo di uffici se le parti hanno (i) espressamente escluso la sua applicazione, (ii) fissato un canone variabile (in funzione del fatturato ad esempio) o (iii) determinato convenzionalmente il canone di affitto in caso di rinnovo del contratto.
Aumento graduale del canone
Se il canone di affitto viene fissato al valore locativo in occasione di una revisione del canone o del rinnovo del contratto nei casi di consentito superamento del tetto massimo, l’aumento verrà applicato in modo graduale fino a raggiungere il nuovo valore locativo. L’aumento annuale sarà di dieci per cento del canone di affitto corrisposto l’anno precedente, salvo se le parti prevedono diversamente.
Deposito di garanzia e altre garanzie
In pratica, i locatori chiedono spesso un deposito di garanzia pari a tre mesi di canone, con un pagamento trimestrale anticipato del canone.
I canoni pagati in anticipo, a qualsiasi titolo (deposito di garanzia, diritto d’entrata, ecc.) producono interessi a favore del conduttore sulla quota che supera due scadenze di pagamento.
A garanzia del pagamento del canone, i locatori chiedono spesso inoltre una fideiussione bancaria o una garanzia a prima richiesta.
Sopralluogo
Prima di entrare in possesso del locale, il conduttore è tenuto a effettuare, in contraddittorio con il locatore, un sopralluogo del quale dovrà essere redatto un verbale di consegna, allegato al contratto di locazione.
In assenza di tale verbale, il locatore non potrà invocare la presunzione di buono stato del locale, prevista dall’articolo 1731 del codice civile francese.
Al momento dell’uscita, è inoltre necessaria la redazione di un verbale simile da parte del conduttore.
Spese
Il contratto di locazione commerciale deve prevedere un inventario preciso e limitativo delle categorie di spesa e di imposta inerenti alla locazione, con l’indicazione della loro ripartizione tra il locatore e il conduttore.
Tale inventario dà luogo a un riepilogo annuale.
Le seguenti spese non possono essere messe a carico dei conduttori:
- le spese relative alle riparazioni strutturali (muri imponenti, volte, travi, coperture, dighe, muri portanti e di chiusura), previste dall’articolo 606 del codice civile francese, nonché gli onorari inerenti alla realizzazione di tali lavori;
- le spese relative ai lavori destinati a mettere a norma o a rimediare alla vetustà del locale o dell’immobile, dal momento in cui si tratta di riparazioni importanti ai sensi del suddetto articolo 606; quando l’importo di tali spese eccede il costo di sostituzione alla pari, possono essere trasferite al conduttore;
- le imposte e tasse di cui il locatore o il proprietario sono i debitori legali quali la contribution economiche territoriale o le imposte legate al reddito dell’immobile; possono invece essere messe a carico del conduttore le altre imposte o tasse relative all’uso del locale o dell’immobile o a un servizio di cui il conduttore beneficia direttamente o indirettamente, quali la tassa fondiaria, la taxe de balayage, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères o la tassa sugli uffici;
- gli onorari del locatore per la gestione dei canoni di affitto del locale o dell’immobile; al contrario, gli onorari di gestione versati all’amministratore per la gestione tecnica dell’immobile possono essere messi a carico del conduttore;
- le spese, le imposte, le tasse, e il costo dei lavori relativi a locali vuoti o imputabili ad altri conduttori in un complesso immobiliare (ad esempio, un centro commerciale).
Peraltro, i conduttori di un centro commerciale devono essere informati della possibile ripartizione ponderata delle spese inerenti al centro tra i vari conduttori.
Il contratto di locazione commerciale deve inoltre indicare i lavori previsti nei tre anni a venire e il loro budget, nonché un riepilogo dei lavori che il locatore ha realizzato nei tre anni precedenti, con il loro costo.
Tale documento deve essere aggiornato e comunicato al conduttore ogni tre anni.
Cessione del diritto alla locazione
Il conduttore non può cedere il contratto di locazione commerciale a un terzo senza l’accordo del locatore.
Se il conduttore cede l’azienda, ivi incluso il contratto di locazione, non è necessario ottenere l’accordo del locatore, fatto salvo il rispetto di eventuali clausole di gradimento.
Nell’atto di cessione, l’acquirente deve fare in modo di ottenere dal cedente la garanzia di esatto adempimento del contratto per evitare il rischio che, al termine, il contratto non venga rinnovato per un inadempimento imputabile al cedente.
La sottoscrizione di un nuovo contratto di locazione in concomitanza all’acquisto del diritto alla locazione limita i rischi inerenti all’operazione di acquisto.
Il locatore può dare il suo consenso alla cessione in cambio di un aumento del canone e/o del pagamento di un importo, il quale può essere qualificato di complemento al canone di locazione o di indennizzo a titolo di corrispettivo del diritto di cedere il contratto. Il trattamento contabile e fiscale cambia a seconda della qualifica scelta.
Per salvaguardare il commercio di prossimità, alcuni comuni hanno instaurato un diritto di prelazione in caso di cessione di contratti di locazione o di azienda, motivo per cui è necessario verificare di volta in volta l’esistenza di tale eventuale diritto.
L’avvenuta cessione del diritto alla locazione è, salvo diverso accordo, notificata al conduttore tramite ufficiale giudiziario.
I contratti di locazione prevedono spesso che il cedente (conduttore in uscita) debba garantire al locatore la corretta esecuzione del contratto da parte dell’acquirente (conduttore in entrata) e in particolare il pagamento del canone.
La legge limita tale garanzia solidale a tre anni a decorrere dalla cessione e impone peraltro al locatore di informare il garante degli eventuali inadempimenti dell’acquirente entro un mese.
Nullità e clausole considerate come non scritte
Qualora clausole di un contratto di locazione commerciale deroghino a norme di legge imperative relative, ad esempio, alle modalità di risoluzione, alla richiesta di rinnovo del contratto di locazione o alla liberazione dei locali commerciali, tali clausole sono sancite dalla nullità, soggetta a un periodo di prescrizione speciale di due anni.
Altre clausole possono invece essere giudicate come non scritte e, pertanto, non essere soggette a tale prescrizione. In questo caso, si applica tuttavia la prescrizione quinquennale ordinaria alle conseguenze della sanzione (ad esempio, rimborso del troppo incassato negli ultimi cinque anni in caso di clausola d’indicizzazione dichiarata come non scritta).
Tra le clausole che possono essere giudicate come non scritte figurano, tra l’altro, le clausole che derogano al diritto del conduttore al rinnovo del contratto, al sopralluogo e all’inventario delle spese.
Tuttavia, le eventuali clausole illecite dovranno essere rispettate dalle parti finché non saranno state dichiarate come non scritte da un tribunale.